Steuererklärung und Probleme mit Genossenschaften
29. Mai 2025
Wir möchten uns kurz zu einem Schreiben unseres Verbandes an die Mitglieder äußern, bei dem es um die Jahresabschlüsse und Fristen geht.
Die Genossenschaft und ihre Immobilien – Teil 2:
Was ist besser: Mit der Genossenschaft Immobilien mieten oder kaufen?
Ein Thema das unsere Kunden am häufigsten beschäftigt, ist die Unterbringung von Immobilien in der Genossenschaft. Geht das? Und wenn ja: wie?
In dieser Beitragsreihe werden wir das Thema Immobilien und Genossenschaften näher beleuchten und Ihnen Möglichkeiten und Stolpersteine aufzeigen.
In Teil 2 beschäftigen wir uns mit der Art der Unterbringung von Immobilien in der Genossenschaft. Ist es sinnvoller diese zu mieten oder zu kaufen?
Ziel und Strategie definieren
Welche der beiden Optionen (Anmietung oder Kauf) sich am besten für Sie und Ihre Genossenschaft eignet hängt maßgeblich von dem Ziel und der Strategie Ihrer Genossenschaft ab.
Fragen Sie sich zunächst „Was möchte ich erreichen? Wofür sollen die Immobilien verwendet werden? Welche Idee oder Strategie verfolge ich wirklich?“
Hieraus ergibt sich häufig schon die sinnvollste Option.
Genossenschaften, die nicht die Absicht haben im größeren Stil Immobilienhandel zu betreiben, sind in ihrer Entscheidung etwas freier.
Für sie kann es auch sinnvoll sein eine Immobilie nicht zu kaufen sondern zu mieten oder zu pachten.
Die Vor- und Nachteile
Ob Miete oder Kauf – beide Optionen bringen Vor- und Nachteile für Sie und Ihre Genossenschaft mit sich, die Sie gegeneinander abwägen sollten.
Eigentümer ist die Genossenschaft
Genossenschaft
- Bei Verkauf von Objekten sind immer 15% Körperschaftssteuer und 15% Gewerbesteuer zu zahlen.
- Erhaltungsaufwand, Zinsen und Abnutzung können steuerlich geltend gemacht werden
- Kann zu günstigen Konditionen an die Mitglieder vermieten.*
(Nicht-)Mitglied
- Kann Immobilien und Flächen (vergünstigt) von der Genossenschaft anmieten.*
* Hierfür sind Dauernutzungsverträge abzuschließen, in denen die (vergünstigte) Miete festgehalten ist. Ferner sollte man bei kleinen Genossenschaften einen Mitgliederbeschluss erwirken.
Eigentümer ist ein (Nicht-)Mitglied
Genossenschaft
- Kann Immobilien und Flächen von Privateigentümern (auch Mitgliedern) anmieten / pachten. Auf Wunsch können auch nur Teilflächen gemietet werden.
- Besondere Pachtverträgt zu vergünstigen Konditionen für die Übernahme von Reparaturen und Instandhaltungskosten.*
(Nicht-)Mitglied
- Erhaltungsaufwand, Zinsen und Abnutzung vom versteuerten Einkommen zu zahlen.
- Steuerfreier Gewinn bei Verkauf eines vermieteten Objekts nach 10 Jahren
- Steuerfreier Gewinn bei Verkauf eines selbst bewohnten Objekts nach 3 Jahren
- Kann ganz oder teilweise an die Genossenschaft vermietet werden (Büros, Lager und Archiv).**
* Beispiel: Die Genossenschaft pachtet für 100 €/mtl. von einem Mitglied unter der Voraussetzung Reparatur- und Instandhaltungskosten selbst zu zahlen. Nun vermietet sie die Immobilie für 500 €/mtl. weiter. Sie macht hohen Gewinn, trägt aber das Risiko, während der Eigentümer weniger Gewinn macht, dafür jedoch das Risiko ausgelagert hat.
** Hierzu sollten die Mitglieder einen Beschluss fassen und es muss natürlich ein sprechender Mietvertrag (kein Dauernutzungsvertrag) geschlossen werden.
Fazit
Es ist immer die Betrachtung des Einzelfalls nötig.
In den meisten Fällen macht die Genossenschaft beides: Sie mietet, pachtet und sie kauft Immobilien.
Als Vorstand einer Genossenschaft sollten Sie immer die kompletten Folgen (auch durchaus über zehn Jahre) kalkulieren und dann eine Entscheidung treffen, welche Variante für Sie als Genossenschaft und für die Mitglieder die bessere ist.
Über den Autor
Sven Leudesdorff-Pfeifer
Sven Leudesdorff-Pfeifer ist der Kopf des GenoHelden. Dank seiner Expertise mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Genossenschaftswesen ist er DER Experte, wenn es um Ihre Genossenschaft geht. Er hat mehr als 650 Genossenschaftsgründungen betreut und begleitet und weiß daher ganz genau worauf es ankommt, was geht und was nicht.
Sven Leudesdorff-Pfeifer
Sven Leudesdorff-Pfeifer ist der Kopf des GenoHelden. Dank seiner Expertise mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Genossenschaftswesen ist er DER Experte, wenn es um Ihre Genossenschaft geht. Er hat mehr als 650 Genossenschaftsgründungen betreut und begleitet und weiß daher ganz genau worauf es ankommt, was geht und was nicht.
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