Die Vorteile einer Genossenschaft – Kurz erklärt Teil 1: Immobilien

Wir haben Ihnen in der vergangenen Woche eine kurze Übersicht zu diversen Vorteilen einer Genossenschaft gegeben. Diese Woche beschäftigen wir uns jedoch eingehender mit dem Thema Immobilien – ein Themenbereich, der die meisten unserer Kunden betrifft.

Wir erklären wann und wie Sie Immobilien in die Genossenschaft einbringen können und welche Vorteile dabei für Sie entstehen, aber auch welche Stolpersteine es zu beachten gilt.

Keinen Zettel und Stift parat?

Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:

Immobilien in die Genossenschaft bringen

Was ist eigentlich damit gemeint, wenn wir vor von “Immobilien in der Genossenschaft” sprechen?

Die Genossenschaft kann Immobilien kaufen, mieten oder pachten.

Genau hier entscheidet sich auch, welche Vorteile und in welcher Höhe Vorteile vorliegen.

Nachfolgend stellen wir Ihnen kurz 2 verschiedene Möglichkeiten vor, wie Sie eine Immobilie in oder unter die Genossenschaft bringen können:

  • Immobilien in die Genossenschaft kaufen

    Hier gehen meist direkt die Alarmglocken an: Achtung Grunderwerbssteuer!
    Es gibt jedoch inzwischen Möglichkeiten Immobilien diesen Weg zu gehen und dabei nur knapp 10% der Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies wird durch unserer kooperierenden Steuerberater gemacht. Dabei ist die rechtliche Grundlage eingehend geprüft und sogar gerichtlich bestätigt.

  • Immobilien aus einer Holding übertragen

    Wenn Sie bereits eine Holding oder einer darunter liegende Struktur besitzen, die Immobilien hält, so können Sie diese Immobilien mit einer sogenannten "Share Deal" in die Genossenschaft einbringen.
    D.h. Sie verkaufen 89% der Anteile der Holding an die Genossenschaft. Das geht auch zu sehr günstigen Konditionen, bspw. über ein Darlehen.
    Als Resultat hat die Genossenschaft mit 89% Anteil die beherrschende Stellung kann weitestgehend darüber verfügen.
    Nach 10 Jahren, kann der Anteil dann auf 100% erhöht werden und Sie zahlen gar keine Grunderwerbssteuer.

Vorteile von Immobilien in / unter der Genossenschaft

Liegen die Immobilien in der Genossenschaft, so können die Kosten für diese Immobilie auch in der Genossenschaft geltend gemacht werden.

Muss beispielsweise das Dach erneuert werden, so werden diese Kosten durch die Genossenschaft getragen.

Bewohnen Sie selbst diese Immobilie, dann muss die Genossenschaft Ihnen die privaten Räumlichkeiten vermieten. Für andere Flächen, bspw. Büro, Keller-Archiv, etc. fällt keine Miete an.
Entsprechend lassen sich die Mietkosten reduzieren und Sie zahlen die Miete an Ihre eigene Genossenschaft.

 

Zudem lässt sich mit dem erzielten Überschuss der Genossenschaft aus dem Fördergeschäftsbetrieb diese Miete etwas subventionieren und somit nochmals senken.

Aber Achtung: Dies muss im Zweck und der Satzung der Genossenschaft entsprechend richtig gestaltet sein.

 

Resultierend kann die Genossenschaft Ihnen die Immobilie zu 40-50% der ortsüblichen Miete vermieten, ohne dass es sich dabei um eine verdeckte Gewinnausschüttung handelt.

 

Bei einer gewerblichen Vermietung können weitere Vorteile hinzukommen, die insbesondere die Umsatzsteuer betreffen.
Auch hier treten unsere kooperierenden Steuerberater in Aktion, die Sie gerne näher über diese Möglichkeiten aufklären.

Immobilien aus dem Privatvermögen entfernen

Ein weiterer, essenzieller Punkt, ist die Entfernung der Immobilien aus dem eigenen Privatvermögen.
Denn dann fällt hierauf auch keine Erbschaftssteuer mehr an – die Immobilien gehören schließlich nicht mehr Ihnen, sondern der Genossenschaft und sind somit keiner Privatperson mehr zuzuordnen.

Entsprechend vererben Sie nur noch Ihren Genossenschaftsanteil zum Nennwert.

Fazit

Wie Sie sehen, hat es viele Vorteile, Immobilien in die Genossenschaft zu bringen.

Natürlich kann es sogar noch mehr Vorteile mit sich bringen, also die hier genannten Punkte. Das kommt immer auf die individuelle Situation an.

Umso wichtiger ist eine gute, strategische Planung und eine ausführliche Beratung, bei der man auch etwaige Nachteile berücksichtigt.

 

Wenn Sie mehr zu den Vorteilen einer Genossenschaft erfahren möchten oder auch konkrete Fragen zu diesen Themen haben, empfehlen wir Ihnen die Teilnahme an unserem Seminar im Juni:

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