Können Sie als Immobilienbesitzer mit der Vermietung an die Genossenschaft eine Betriebsaufspaltung auslösen?
Wann das möglich ist und wie Sie dieses Problem vermeiden erklären wir in diesem Beitrag.
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Wenn Sie Ihre Immobilie an eine Gesellschaft vermieten, die Ihnen gehört, ist es gut möglich, dass die Immobilie zum notwendigen Betriebsvermögen der Gesellschaft gehört.
D.h. der Gesetzgeber, bzw. das Finanzamt würde sagen, dass diese Immobilie (zu Teilen), so wie Sie diese vermietet haben, zur Erzielung von Ertrag eingesetzt wurde.
Aus diesem Grund unterliegt die Immobilie auch den Regelungen einer Betriebsimmobilie, d.h. der Wertzuwachs muss versteuert werden.
Wenn diese Immobilie dann irgendwann verkauft wird, könnte es passieren, dass der Betrieb aufgespalten wird und der Wertzuwachs des gewerblich genutzten Immobilienteils versteuert werden muss.
Ist der vermietete Teil bspw. 50.000 € wert und beim Verkauf 70.000 €, so muss die Differenz, also die 20.000 € versteuert werden – zu mindestens 30%.
Der bekannte und beliebte steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren ist somit also nicht möglich.
Klingt kompliziert, aber wichtig ist vor allem: Wenn möglich, sollten Sie eine Betriebsaufspaltung vermeiden, da diese teuer werden kann.
Idealerweise vermieten Sie einfach keine eigene Immobilie an eine Ihrer Gesellschaften.
Aber wie ist das nun bei einer Genossenschaft? Hier gibt es ja mehrere Mitglieder.
Für die Vermietung an die Genossenschaft muss ein entsprechender Beschluss vorliegen. Dieser muss sehr klar und eindeutig formuliert sein und sollte ausdrücken, dass derjenige, dem die Immobilie gehört nicht mit abgestimmt und auch nicht entschieden hat.
Generell versuchen wir bei all unseren Satzungen einen Abschnitt einzufügen, der diese Betriebsaufspaltung generell ausschließt, indem es für Vermietungen an die Genossenschaft immer der Zustimmung bedarf.
Die Betriebsaufspaltung ist ein heikles Thema, das nicht immer leicht zu verstehen ist.
Umso wichtiger, dass Sie es bei und für Ihre Genossenschaft richtig machen um ein böses Erwachen beim Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden.
Wir empfehlen Ihnen bei Vermietungen an Ihre Genossenschaft also nicht nur einen entsprechenden Absatz in der Satzung, sondern auch einen ordentlichen Beschluss, der den oben genannten Kritieren gerecht wird.
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