Wie sinnvoll ist es, Ihre private Immobilie in einer Genossenschaft unterzubringen?
Was sind die Vor- und Nachteile und welche Faktoren sollten Sie dabei beachten?
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Es gibt verschiedene Gründe, aus denen manch einer beschließt, seine Privatimmobilie in eine Genossenschaft zu bringen.
Erbschaft
Das ist bspw. das Thema der Vererbung. Liegt Ihre Immobilie in der Genossenschaft, gehört sie nicht mehr Ihnen privat, sondern eben der Genossenschaft, weshalb Sie diese auch nicht vererben müssen. Ihnen selbst gehören nur die gezeichneten Anteile an der Genossenschaft, welche Sie auch vererben. Dabei sind Sie und Ihre Erben durch die Nennwertbarriere geschützt.
Kosten
Ein weiterer Aspekt sind die anfallenden Kosten für die Immobile.
Liegt diese in der Genossenschaft, so muss auch die Genossenschaft für die Kosten wie bspw. Modernisierungen, Instandhaltungen usw. aufkommen.
Außerdem kann die Genossenschaft diese Immobilie dann an Sie vermieten und sowohl die Miete als auch die Betriebskosten subventionieren.
Aber Vorsicht: Eine Subventionierung ist nur dann möglich, wenn die Genossenschaft in ihrem Zweck auch Geld verdient. Das ist in den meisten Fällen durchaus möglich, sodass die Genossenschaft einen ordentlichen Zweck hat.
Gründen Sie Ihre Genossenschaft nur um Ihre Privatimmobilie hineinzubringen, dann lohnt sich das nur, wenn diese Immobilien sehr, sehr wertvoll ist.
Denn wie bereits erläutert:
Die Genossenschaft muss einen ordentlichen Zweck und Fördergeschäftsbetrieb haben.
Subventionierungen für die Miete und Betriebskosten können nur aus dem Ertrag der Genossenschaft erfolgen, d.h. die Genossenschaft muss auch Geld verdienen.
Dies geschieht durch einen Minderwertverkauf.
Das heißt, Sie verkaufen Ihre Immobilie für bspw. 10% des Verkehrswertes an die Genossenschaft.
Die Genossenschaft besitzt somit die Immobilie und hält sie in ihrem Anlagevermögen.
Auf der Passivseite der Bilanz wird der Kaufpreis von 10% des Verkehrswertes gebucht und die restlichen 90% werden verdeckt eingelegt.
Die Abschreibung erfolgt demnach zu 100% des Verkehrswertes.
Dabei gibt es auch zahlreiche Lösungen, falls noch es noch bestehende Darlehen und Kredite gibt.
Im Resultat haben Sie Ihre Privatimmobilie steuergünstig in die Genossenschaft gebracht.
Dabei zahlt die Genossenschaft aus ihrem Ertrag die Kosten, die in der Immobilie anfallen, während Sie selbst nur eine geringe Miete und geringe Betriebskosten an die Genossenschaft zahlen.
Haben Sie einen größeren Immobilienbesitz, ist eine nähere Betrachtung Ihrer Situation unbedingt notwendig:
Gibt es Spekulationsfristen? Was haben Sie mit den Immobilien vor? Möchten Sie diese irgendwann verkaufen? etc.
Hier haben wir gemeinsam mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten ein komplettes Prüfschema entwickelt.
In vielen Fällen ist es durchaus sinnvoll Ihr Eigenheim / Ihre Privatimmobilie in Ihre Genossenschaft zu bringen.
Dabei profitieren Sie nicht nur von den Vorteilen bei der Erbschaftssteuer, sondern auch von den Kosten für die Immobilie, die nun nicht durch Ihr privates, versteuertes Einkommen getragen werden müssen, sondern durch die Genossenschaft.
Allerdings muss eine Genossenschaft immer einen ordentlichen Zweck und Fördergeschäftsbetrieb haben, d.h. sie muss auch auf anderem Wege Geld verdienen, um die Miete und Betriebskosten für Sie subventionieren zu können.
In den meisten Fällen lässt sich dies problemlos herstellen, allerdings sollten Sie sich hierzu fachmännisch beraten lassen.
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