In den vergangenen Teilen dieser Reihe haben wir Ihnen erklärt, wie Sie dank Einbringung Ihres Vermögens in eine Genossenschaft selbiges schützen und die Erbschaftssteuer minimieren können. Außerdem haben Sie gelernt, wie Sie Unternehmen in oder unter die Genossenschaft bringen können, wann dies sinnvoll ist und worauf Sie dabei achten sollten.
Diese Woche schauen wir uns das Thema der Immobilieneinbringung etwas näher an.
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Die Genossenschaft ist eine Körperschaft und somit, zumindest steuerlich betrachtet, eigentlich wie eine GmbH. Die Regeln sind die gleichen.
D.h. den Vorgang, den wir Ihnen nun für die Einbringung Ihrer eigenen Immobilie in die Genossenschaft erklären, können Sie genau so auch mit einer GmbH abbilden, bspw. mit einer vermögensverwaltenden GmbH, unter der Genossenschaft.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen Ihre Immobilie in eine Genossenschaft zu bringen, sollten Sie sich zunächst überlegen, was dieser Vorgang für steuerliche Folgen haben wird.
Geben Sie die Immobilie direkt in die Genossenschaft, zahlen Sie nicht nur Körperschaftssteuer auf die Mieteinnahmen, sondern auch Gewerbesteuer.
Die Genossenschaft kann für die Immobilieneinkünfte nicht von der Gewerbesteuer befreit werden. Das geht nicht, weil sie sonst nichts anderes machen dürfte als Wohnraum zu vermieten, d.h. es wäre kein anderer Fördergeschäftsbetrieb möglich. Sobald die Genossenschaft also einen Fördergeschäftsbetrieb definiert hat, ist dies nicht mehr möglich.
Daher macht es oft mehr Sinn, aus der Genossenschaft heraus eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen, die lediglich die Immobilien verwaltet und somit auch erweitert gewerbesteuergekürzt werden kann.
Das bedeutet, dass Sie hier nicht mehr Körperschafts- und Gewerbesteuer zahlen müssen, sondern nur die 15% Körperschaftssteuer.
Wie bekommen Sie nun Ihre Immobilie in die Genossenschaft / die GmbH?
Diesem Vorgang liegen einige höchstrichterliche Urteile aus den 80er-Jahren zu Grunde.
In den 90ern wurde dieser Weg dann vermehrt für GmbHs angewendet und heute gehen wir den selben Weg regelmäßig für Genossenschaften.
Dabei ist der Begriff „Einbringung“ ein bisschen irreführend. Genau genommen handelt es sich um einen Vorgang, den wir „Minderwertverkauf“ genannt haben.
Wie genau funktioniert das?
Sie können Ihre Immobilie zu einem minderen Wert an Ihre eigene Gesellschaft verkaufen.
Nehmen wir einmal an, Ihre Immobilie hat einen Wert von 1 Mio. €. Diese können Sie nun für z.B. 10% des tatsächlichen Werts an die Genossenschaft verkaufen, also für 100.000 €.
Das spart Ihnen 90% der Grunderwerbssteuer, denn diese richtet sich nach dem Kaufpreis.
Wenn die Immobilie nun mit einem notariellen Kaufvertrag verkauft wird, entstehen noch Folgekosten, wie Notar und Eintragungsgebühren. Diese richten sich aber nicht nach dem Minderwert, sondern nach dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie (in diesem Fall 1 Mio. €)!
Wichtig: Als Voraussetzung müssen Sie der Eigentümer der Immobilie sein und Sie müssen Gesellschafter der GmbH oder Genossenschaft sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie unmittelbar oder mittelbar an der Gesellschaft beteiligt sind.
Unmittelbar beteiligt sind Sie an der Genossenschaft, mittelbar beteiligt sind Sie an der Tochter-GmbH der Genossenschaft.
Bilanziell gestaltet sich der Vorgang wie folgt:
Der Verkehrswert (also die 1 Mio. €) kommen ins Anlagevermögen der Gesellschaft, d.h. Sie schreiben auch von diesem Wert ab.
Auf der Passivseite der Bilanz steht nun der Kaufpreis für die Immobilie (100.000 €). Diese Summe kann ganz normal fließen, wenn die Mittel dafür vorhanden sind, ansonsten kann aber auch ein Verkäuferdarlehen gemacht werden. Wichtig ist: Dieses Verkäuferdarlehen muss fremdvergleichsüblich verzinst werden.
Nun müssen aber auch die restlichen 90% (900.000 €) in der Passiva abgebildet werden.
Diese kommen in eine Kapitalrücklage. Konkret bedeutet das, dass Sie diese Summe verdeckt einlegen. Es handelt sich also um eine Schenkung an eine eigene Gesellschaft, wodurch keine Schenkungssteuer ausgelöst wird.
Nach einem Jahr ist diese Rücklage dann auch definitiv gebucht. Ab da können Sie die Summe (hier 900.000 €) in Raten (direkt, früher, später) steuerfrei ausschütten.
Wichtig ist dabei die Beachtung der Verwendungsreihenfolge. D.h. Sie sollten die Ausschüttung in Jahren vornehmen, in denen die Gesellschaft keine nennenswerten Gewinne gemacht hat, da Sie immer erst den Gewinn versteuern müssen, ausschütten müssen und erst dann die Kapitalrücklagen ausschütten können (ganz oder in Teilen).
Hierbei unterstützen unsere betreuenden Steuerberater Sie sehr gerne.
Neben den oben genannten Voraussetzungen müssen Sie einen Weg finden, wie die anderen Mitglieder durch diesen Vorgang nicht bereichert werden.
Wir haben auch hier die passende Lösung für unsere Kunden parat.
Der Minderwertverkauf bietet Ihnen eine sehr gute Möglichkeit der kostengünstigen Einbringung Ihrer Immobilie(n) in Ihre Genossenschaft oder GmbH.
Der Vorgang selbst erscheint zunächst etwas komplex, ist am Ende aber eigentlich ganz einfach.
Dennoch raten wir Ihnen auch hier dringend zu einer ordentlichen Beratung und Unterstützung im Prozess, da es auch schnell zu Fehlern kommen kann.
Wir machen so eine „Einbringung“ im Schnitt ungefähr einmal pro Woche für unsere Kunden und kennen uns sehr gut mit diesem Prozess aus.
Sehr gerne unterstützen wir auch Sie und beraten Sie zu Ihrem Vorhaben.
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