Die Genossenschaft und ihre Immobilien – Teil 3:
Immobilien in eine Genossenschaft einbringen

Ein Thema das unsere Kunden am häufigsten beschäftigt, ist die Unterbringung von Immobilien in der Genossenschaft. Geht das? Und wenn ja: wie?

In dieser Beitragsreihe beleuchten wir das Thema Immobilien und Genossenschaften näher und zeigen Ihnen Möglichkeiten und Stolpersteine auf.

In Teil 3 beschäftigen wir uns mit den Möglichkeiten Immobilien in Genossenschaften einzubringen. Geht das überhaupt? Und wenn ja: Wie?

Sven Leudesdorff-Pfeifer über D&O Versicherungen und Genossenschaften

Das Problem mit der "Einbringung"

Eine Einbringung als solche ist problematisch, da der Begriff impliziert, dass die Immobilie einfach anders etikettiert wird, sich sonst jedoch nichts ändert.

Anders als bei einer OHG oder KG ist dies in Deutschland bei einer Genossenschaft nicht ohne weiteres möglich, da die Genossenschaft eine Körperschaft ist und keine Personengesellschaft.

 

Bedeutet das im Umkehrschluss, dass Immobilien problemlos in eine Personengesellschaft eingebracht werden können?

Ja und nein. In Deutschland ist das Einbringen von Immobilien in Personengesellschaften durchaus möglich, sofern das Verhältnis der Beteiligung an der Immobilie gleich bleibt und es somit keinen Eigentumswechsel gibt.

  • Ein Beispiel

    Sie bringen eine Immobilie in eine OHG ein, die Ihnen zu 80 % gehört, und zu 20 % Ihrer Partnerin / Ihrem Partner. Bleibt dieses Verhältnis auch in der OHG bestehen, findet auch kein Eigentumswechsel statt und somit fallen auch grundsätzlich keine Steuern an.

Wenn man also eine Immobilie in eine OHG oder eine KG einbringt, dann bedeutet dies, das grundsätzlich weder Grunderwerbsteuer noch Ertragsteuern anfallen, da faktisch kein Eigentumswechsel stattfindet.

Bei einer Genossenschaft funktioniert das nicht, da die Immobilie dann der Genossenschaft gehört und das Genossenschaftseigentum den Mitgliedern nicht zugeordnet werden kann.

Der zeitintensive Umweg

Wenn Sie 5 Jahre Zeit haben, gibt es eine Möglichkeit mit der Sie Ihre Immobilien legal und steuerfrei zum Eigentum einer Genossenschaft machen können.

Hierzu ist es jedoch zwingend notwendig diese Idee vorab ausführlich mit einem Steuerberater zu besprechen, so wie bei allen steuerlichen Gestaltungen.

 

Eine OHG oder KG kann nach einer Sperrfrist von 5 Jahren per Formwechsel zu einer Genossenschaft umgewandelt werden.

Befindet sich also eine OHG oder KG mit Immobilien 5 Jahre unverändert in Ihrem Besitz, können Sie diese umwandeln und so die Immobilien in Genossenschaftseigentum ändern.

Gibt es noch andere Möglichkeiten?

Kurz gesagt: Ja, aber nicht steuerfrei oder ohne finanziellem Aufwand.

  • Verkauf

    Der klassische und einfachste Weg, ist der Vorgang des Verkaufs der Immobilie in die Genossenschaft.
    Hier fällt aber eben auch Grunderwerbsteuer an.
    Der Verkauf ist der häufigste und vorteilshafteste Weg, gemessen an anderen Nachteilen wie der Erbschaftssteuer.
    Diese muss man bei der Genossenschaft vorteilhafter Weise nur auf den Nennwert des vererbten Anteils bezahlen.

  • Sacheinlage

    Als eine weitere Möglichkeit können Sie Immobilien per Sacheinlage in eine Genossenschaft einbringen.
    Das geschieht im Prinzip so, dass Sie Geschäftsanteile (Geschäftsguthaben) bzw. Mitgliedsanteile der Genossenschaft zeichnen und diese dann nicht mit Geldmitteln bezahlen, sondern mit einer Immobilie.
    Ein Nachteil dabei ist, dass der Nennwert Ihrer Anteile an der Genossenschaft dann dem Wert der Immobilie entspricht.
    Diese Anteile können Sie anschließend auf andere Mitglieder übertragen oder kündigen.
    Bei einer Kündigung müsste die Genossenschaft das Geschäftsguthaben jedoch auch auszahlen.

Fazit

Alles in allem ist es wohl so, dass es bei Bestandsimmobilien immer wieder eine Reihe von Hürden und Steuern gibt, die dazu führen, dass es häufig auch aus strategischen Gründen besser ist die Immobilien außen vor zu lassen und nur neue Immobilien in die Genossenschaft einzukaufen.

Wenn Sie jedoch gerne auch Bestandsimmobilien in einer Genossenschaft hätten, so gibt es Möglichkeiten diese in eine Genossenschaft einzubringen. Wenn Sie noch etwas Zeit haben, sogar vollständig steuerfrei.

Ansonsten sind hier nicht unerhebliche Steuerzahlungen zu erwarten.

Gerne unterstützen wir Sie in diesem Zusammenhang unter Zuhilfenahme unserer kooperierenden Steuerberater.

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