Immobilien in die Genossenschaft – trotz bestehendem Darlehen?
17. August 2025
Wie ist das, wenn Sie eine Immobilie zum Minderwert an Ihre GmbH oder Genossenschaft verkaufen, aber auf diese Immobilie noch ein Darlehen läuft?
In welcher Höhe darf die Genossenschaft eigentlich subventionieren? Und aus welchen Quellen darf das Geld dafür kommen?
Keinen Zettel und Stift parat?
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Wieviel darf subventioniert werden?
Diese Fragestellung ist glücklicherweise sehr gut beantwortbar, zudem gibt es hierzu sogar zwei höchstrichterliche Urteile.
Außerdem gibt es hierzu einen Kommentar (keine steuerliche Relevanz), der sehr gut erklärt, dass die Genossenschaft eigentlich nur Geld im Fördergeschäftsbetrieb braucht, welches wiederum zur Bereicherung der Mitglieder genutzt werden kann.
D.h. wenn Ihre Genossenschaft einen Überschuss hat, können Sie so weit subventionieren wie Sie möchten, so lange Sie dabei nicht defizitär werden.
Eine Schenkung ist allerdings nicht erlaubt.
Generell empfehlen wir:
Mindestens 1€ für die Miete und mindestens 1 € für die Betriebskosten als Pauschale.
Das wäre das absolute Minimum.
Tatsächlich entscheidend ist jedoch, wie hoch Ihr Überschuss ist und ob die Genossenschaft sich eine solch starke Subventionierung überhaupt leisten kann.
Beispiel: Milchgenossenschaft 80-er Jahre
Natürlich ist diese Aussage nicht einfach bei den Haaren herbei gezogen.
Es gibst bspw. ein Urteil des BFH aus dem Ende der 80-er Jahre zu einer Milchgenossenschaft.
Diese hatte in den 70-er Jahren viele Überschüsse gemacht und sich einen großen Immobilienbestand aufgebaut.
Dies Wohnungen daraus waren fremdvermietet, also nicht an Mitglieder. Somit hatte die Milchgenossenschaft Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Nun hat sich der Milchpreis etwas komplizierter entwickelt und die Genossenschaft hat angefangen den Milchpreis sehr stark zu subventionieren – nämlich so weit, dass sie den Bauern mehr für die Milch bezahlt hat, als sie selbst dafür bekommen hat.
So ist also ein Defizit entstanden.
Das Finanzamt hatte hier auch gleich reagiert und dies angemahnt, da man nicht „ins Defizit“ subventionieren darf und diese Subventionierung somit eingestellt werden muss.
Der BFH hat dies jedoch etwas anders gesehen und entsprechend anders entschieden.
Die Genossenschaft hat nämlich das Nebenzweckprivileg, d.h. es darf Geld aus Nebenzwecken (z.B. Vermietung und Verpachtung), die eigentlich nichts mit der ursprünglichen Tätigkeit zu tun haben, genommen werden, sofern dies im Fördergeschäftsbetrieb der Genossenschaft verankert ist.
In diesem Fall bedeutet das, dass hier stehen musste, dass die Genossenschaft auch Geld mit Immobilien verdient.
Ein weiteres Beispiel ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshof aus 2019.
Hier hatte die Genossenschaft ihre Dienstleistungen zu 50% vergünstigt und dies mit Fördergeldern der EU bezahlt – völlig legitim, da es sich auch hier um ein nebenzweckprivileg handelte.
Das Nebenzweckprivileg
Mit dem Nebenzweckprivileg darf die Genossenschaft also die Einnahmen aus Nebenzwecken ebenfalls zur Subventionierung einsetzen.
Wichtig dabei ist, dass dies im Fördergeschäftsbetrieb in der Satzung der Genossenschaft steht. Dieser Teil sollte mir extremer Sorgfalt ausgearbeitet werden.
Steht dort bspw. dass die Genossenschaft vergünstigen Wohnraum schafft und die Genossenschaft am Ende einen gemeinschaftlichen Wareneinkauf tätigt, funktioniert das nicht.
Dies gilt für alle Förderungen und Subventionen! Also immer wenn Sie einen Überschuss erwirtschaftet haben, egal ob aus Ihrer Haupttätigkeit oder Ihrem Nebenzweck, dürfen Sie dieses Geld in Ihrem Fördergeschäftsbetrieb zur Förderung / Subvention einsetzen.
Fazit
Sie können also so weit subventionieren, wie Sie noch einen Überschuss erzielen.
Möchten Sie also eine Dienstleistung für 500 € vergünstigen, sodass Ihre Mitglieder nur noch 1 € bezahlen, geht das nur, wenn Sie die restlichen 499 € auch haben.
Haben Sie diese nicht, können Sie es auch nicht so weit subventionieren.
Über den Autor
Sven Leudesdorff-Pfeifer
Sven Leudesdorff-Pfeifer ist der Kopf des GenoHelden. Dank seiner Expertise mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Genossenschaftswesen ist er DER Experte, wenn es um Ihre Genossenschaft geht. Er hat mehr als 650 Genossenschaftsgründungen betreut und begleitet und weiß daher ganz genau worauf es ankommt, was geht und was nicht.
Sven Leudesdorff-Pfeifer
Sven Leudesdorff-Pfeifer ist der Kopf des GenoHelden. Dank seiner Expertise mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Genossenschaftswesen ist er DER Experte, wenn es um Ihre Genossenschaft geht. Er hat mehr als 650 Genossenschaftsgründungen betreut und begleitet und weiß daher ganz genau worauf es ankommt, was geht und was nicht.
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