Wir haben in unserem Beiträgen bisher ein paar mal erklärt auf welche Weise man Immobilien in oder unter eine Genossenschaft bringen kann. Dabei wurde auch der Minderwertverkauf erwähnt. Doch wie sehen hier eigentlich die steuerlichen Effekte aus?
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Da wir versuchen stets möglichst wenig Steuern auf der Ertrag zu zahlen, wäre eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Immobilieneinkünfte vorteilhaft.
D.h. bei der Genossenschaft würden Sie auf die Immobilieneinkünfte 30% Steuern zahlen, bei einer vermögensverwaltenden Tochter-GmbH nur 15% Körperschaftssteuer, jedoch keine Gewerbesteuer.
Was ist eigentlich der Minderwertverkauf?
Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese in eine Gesellschaft einbringen möchten, in der Sie Mitglied oder Gesellschafter sind, können Sie diese Immobilie zu günstigeren Konditionen als den Verkehrswert verkaufen.
Hier gilt: Mindestens 6% der Verkehrswertes, wobei wir ein bisschen aufrunden und von 10% des Verkehrswertes ausgehen.
Sie besitzen eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 1 Mio. €.
Diese verkaufen Sie mit einem Notarvertrag für 100.000 € an eine vermögensverwaltende GmbH, die Tochter Ihrer Genossenschaft ist.
In diesem Fall kommt bei der vermögensverwaltenden GmbH 1 Mio. € ins Anlagevermögen. D.h. es wird auch von diesen 1 Mio. € abgeschrieben.
Auf der Passivseite der Bilanz stehen dem gegenüber die 100.000 € Kaufpreis, welche entweder einfach bezahlt werden können, oder als Verkäuferdarlehen gegeben werden können.
Doch was passiert mit den restlichen 900.000 €? Sie werden als verdeckte Einlage in die Kapitalrücklage gebucht.
Auf der Aktiva stehen also die 1 Mio. € von denen abgeschrieben wird und auf der Passivseite stehen 900.000 € Kapitalrücklage und 100.000 € Kaufpreis / Darlehen, welches wieder in Ihr Privatvermögen zurück kommen könnte.
Das Darlehen hierfür ist natürlich steuerfrei, wobei Sie sich allerdings an die Vorgaben für die Zinsen halten müssen, welche Sie dann ebenfalls versteuern müssen.
Und was ist mit den 900.000 €?
Diese können Sie, nach frühestens 1 Jahr ganz oder in Raten und komplett steuerfrei in Ihr Privatvermögen ausschütten. Hier fällt keine Abgeltungssteuer oder Sonstiges an.
Es gibt jedoch eine Voraussetzung hierfür: Haben Sie in der GmbH einen Gewinn erzielt, müssen Sie diesen vor der Ausschüttung versteuern.
Doch was sind die eigentlichen Steuereffekte, von denen wir sprechen?
Sie haben in der Regel ja einen Dienstleister, der dafür sorgt, dass die Immobilie betreut, vermietet und verwaltet wird.
Das könnte, in unserem Beispiel, die Genossenschaft, also die „Mutter“ sein.
Außerdem haben Sie ja eine sehr hohe Abschreibung, da Sie von den 1 Mio. € abschreiben.
D.h. Sie haben auch recht hohe Kosten, was erfahrungsgemäß dafür sorgt, dass die GmbH zunächst nur einen sehr geringen bis gar keinen Gewinn erzielt.
Daraus resultiert, dass Sie diese Ausschüttungen oftmals tatsächlich jedes Jahr steuerfrei vornehmen können.
Und wenn Sie doch Gewinne erzielt haben, werden diese eben nicht zu 30%, sondern zu 15% versteuert.
Wir möchten an dieser Stelle nochmal darauf hinweisen, dass ein Verkauf an eine eigene Gesellschaft absolut zulässig ist und es sich dabei nicht um eine unerlaubte Steuergestaltung handelt.
Dennoch bedarf das Ganze natürlich einer guten Planung und einer ordentlichen Strukturierung.
Sollte dieses Thema für Sie interessant sein, laden wir Sie herzlich ein bei uns eine Strukturberatung zu buchen, in der wir schauen, wie sich dies für Ihre individuelle Situation herstellen lässt – und zwar nicht nur den Teil mit den Immobilien, sondern auch mit den Gesellschaften und welche Vorteile und Effekte Sie noch mitnehmen können.
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