Wie kann man eine Immobilien mit einer Genossenschaft verknüpfen?
Welche Optionen gibt es, was ist zu beachten und was sind die Vor- und Nachteile?
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Wir prüfen immer im Einzelfall, ob eine / Ihre Immobilie in der Genossenschaft genutzt werden kann und ob diese Immobilie eingebracht, d.h. zum Eigentum der Genossenschaft werden kann.
Falls dies möglich ist, prüfen wir auch genau zu welchen steuerlichen Bedingungen dieser Vorgang machbar ist.
Für diesen Vorgang arbeiten wir mit externen, niedergelassenen Steuerberatern und Rechtsanwälten zusammen sowie mit unserer Unternehmensjuristin (Volljuristin).
Angenommen Sie haben eine Immobilie in Ihrem Privatbesitz und möchten diese in die Genossenschaft “einbringen”, sodass sie zum Vermögen der Genossenschaft wird.
Eine wichtige Frage, die Sie sich selbst stellen sollten ist: Können Sie damit umgehen, dass dies Immobilie nicht mehr Ihr Eigentum ist, Sie diese aber über die Genossenschaft trotzdem beherrschen können?
Wenn Sie diese Frage für sich bejahen können, wird überprüft, ob Sie sich mit Ihrer Immobilie innerhalb oder außerhalb einer Spekulationsfrist befinden.
Bei privat genutzten Immobilien gilt bspw. eine Spekulationsfrist von 3 Jahren (bzw. 2 Jahreswechseln), in denen Sie die Immobilien selbst genutzt haben.
Bei fremdvermieteten Immobilien, die Sie nicht selbst nutzen, gilt eine Frist von 10 Jahren.
Sollte sich Ihre Immobilien noch innerhalb der Spekulationsfrist befinden, kann ggf. durch einen Nießbrauch die Situation etwas verbessert werden, aber es gilt hier genau zu errechnen, ob dieser Vorgang zum aktuellen Zeitpunkt sinnvoll für Sie ist.
Befinden Sie sich hingegen nicht innerhalb einer Spekulationsfrist, kann der Vorgang ohne weiteres fortgeführt werden.
Wie erfolgt nun die “Einbringung”?
Letztendlich wird die Immobilie an die Genossenschaft verkauft. Dieser Verkauf erfolgt jedoch zu einem viel geringeren Wert, als den Verkehrswert.
So müssen nur noch 10% der Grunderwerbssteuer bezahlt werden.
Diese Möglichkeit ist bspw. auch ein großer Vorteil der Genossenschaft gegenüber einer Stiftung.
Bitte beachten Sie auch, dass die privat genutzte Immobilie im Falle eines Verkaufs an die Genossenschaft gegebenenfalls zu einem gewerblichen Zählobjekt werden kann.
Man darf innerhalb von 5 Jahren 3 Grundbücher, die als Zählobjekte gelten verkaufen. Alles darüber hinaus wird zu einem gewerblichen Grundstückshandel und entsprechend steuerlich anders behandelt – was wir hier vermeiden wollen.
Was ist ein Indiz für ein gewerbliches Zählobjekt?
Das Finanzamt zählt hierzu alle Objekte, die sich innerhalb der Spekulationsfrist befinden.
Objekte, die sich außerhalb der Spekulationsfrist befinden sind nur dann Zählobjekte, wenn sie in den letzten 1-3 Jahren wesentlich saniert oder verändert wurden.
Auch dies prüfen wir für Sie. Diese Prüfung erfolgt entweder durch unserer kooperierenden, niedergelassenen Steuerberater und Rechtsanwälte oder auch in Zusammenarbeit mit Herrn Leudesdorff-Pfeifer selbst, der diese Leistung als Immobilienfachwirt (IHK), Wohnungsfachwirt (EZB) ebenfalls erbringen kann und darf.
Befindet sich die “einzubringende” Immobilie aktuell im Besitz eines anderen Unternehmens muss auch hier der gewerbliche Grundstückshandel und die Betrachtung als Zählobjekt berücksichtigt werden.
Eventuell muss hier mit einem Share Deal gearbeitet werden, d.h. man darf nicht mal annähernd 90% der Gesellschaften einbringen.
Auch dies ist verhältnismäßig steuergünstig machbar.
Generell gilt jedoch, dass in diesen Fällen ein anderes Prüfschema anzuwenden ist, da hier andere Regeln und Beschränkungen gelten.
Zunächst einmal haben Sie die anfallenden Kosten für die Immobilie (Reparaturen, Instandhaltung, Pflege, etc.) nicht mehr in Ihren privaten Kosten. Sie können nun in den Aufwand der Genossenschaft gebracht.
Zudem kann die Genossenschaft, sofern sie hierfür korrekt gestaltet wurde, die Immobilie vergünstigt an ihre Mitglieder vermieten.
Ein weiterer Vorteil ist der hervorragende Vermögensschutz, den die Genossenschaft bietet. Diesen haben wir bereits in anderen Beiträgen ausführlich erklärt.
Hier können Sie mehr dazu lesen.
Bei vermieteten Immobilien lohnt sich vorab die Überlegung diese Immobilie in eine vermögensverwaltende Struktur zu bringen um die Gewerbesteuer zu sparen.
In diesem Fall würden die Mieteinnahmen in einem Tochter-Unternehmen (z.B. einer vermögensverwaltenden GmbH) der Genossenschaft landen.
Bei der “Einbringung” handelt es sich letztendlich um einen günstigen Verkauf der Immobilie an die Genossenschaft. Dabei gibt es ein paar Dinge und Fragen zu klären, wie bspw. die Spekulationsfrist und somit letztendlich auch die anfallende Steuer sowie die Behandlung als Zählobjekt.
Prinzipiell wird dabei zwischen dem Verkauf einer Immobilie aus Privatbesitz und einer Immobilie aus Unternehmensbesitz unterschieden.
Je nachdem welcher Fall zutrifft gelten andere Vorschriften und Fristen.
Wichtige Punkte sind jedoch immer:
In der Regel lässt sich diese “Einbringung” steuergünstig umsetzen, sodass die gewonnen Vorteile die Kosten schnell überwiegen.
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