Wie ist das, wenn Sie eine Immobilie zum Minderwert an Ihre GmbH oder Genossenschaft verkaufen, aber auf diese Immobilie noch ein Darlehen läuft?
Kein Grund zur Sorge. Nachfolgend finden Sie nochmal alle Kernaussagen übersichtlich und kompakt aufbereitet:
Angenommen Ihre Immobilie hat einen Wert von 300.000 €.
Nun verkaufen Sie diese Immobilie zu einem Minderwert von 30.000 € an eine GmbH oder Genossenschaft, bei der Sie selbst Gesellschafter oder Mitglied sind.
Außerdem haben Sie noch ein Darlehen von 100.000 € auf der Immobilie.
Was passiert nun?
Durch den Minderwertverkauf wird die Immobilie für 30.000 € in das Unternehmen verkauft. Damit wird die Grunderwerbssteuer auf diese 30.000 € fällig.
Jetzt gibt es allerdings noch das Darlehen, bei dem Sie Darlehensnehmer sind und die Immobilie als „Pfand“ dient.
Entsprechend muss in der Urkunde vom Notar festgehalten sein, dass das Objekt nicht lastenfrei übergeben wird. Prinzipiell hat jeder Käufer das Recht auf einen lastenfreien Übergang.
Die Immobilie bleibt also Pfand und Sie bleiben auch weiterhin der Darlehensnehmer. Hier gibt es auch kein Sonderkündigungsrecht bei den Banken o.Ä., denn es ändert sich eigentlich nichts. Es kommt sogar noch ein vollhaftender Bürge in Form der Gesellschaft / Genossenschaft hinzu.
Am Ende sieht es also so aus, dass Sie weiterhin Zins und Tilgung zahlen. Außerdem schreiben Sie wieder zum vollen Verkehrswert ab, auch wenn Sie bereits teilweise abgeschrieben hatten. Das senkt natürlich auch den Ertrag des Objekts.
So entstehen also diverse Liquiditätsspielräume.
Zudem wird auf der Passivseite der Bilanz ein Darlehen i.H.v. 30.000 € gebucht und der Rest des Wertes, also 270.000 €, geht in eine Rücklage ein.
Bei der richtigen Gestaltung ist diese Rücklage steuerfrei.
Das benötigte Geld für den Kapitaldienst können Sie also aus den Erträgen der Immobilie auszahlen – auch dies geht mit der richtigen Gestaltung steuerfrei.
Die Lösung sieht also im Groben so aus:
Sie haben eine Immobilie zu einem geringen Wert verkauft, das Unternehmen (der Käufer) schreibt jedoch zum vollen Verkehrswert ab. Außerdem besteht ein Darlehen über 30.000 €, dass an Sie ausgezahlt werden kann und es wird eine Rücklage über 270.000 € gebildet, die unter den richtigen Voraussetzungen ebenfalls steuerfrei an Sie ausgezahlt werden kann.
Sie behalten also Ihre Liquidität, d.h. Sie können weiterhin den Kredit bei der Bank bedienen und haben trotzdem Ihre Immobilie in die Genossenschaft überführt und können vom Ergebnis partizipieren.
Die Grunderwerbssteuer wird auf den Kaufpreis fällig. Dazu gibt es auch viele Urteile aus den 80-er und 90-er Jahren und auch dem Finanzamt sind diese bekannt.
Sie erhalten dann vom Finanzamt einen Steuerbescheid über einen „Schätzwert“ und nicht über den „Verkehrswert“. Der Schätzwert liegt dann in diesem Fall eben bei 30.000 €.
Ein bestehendes Darlehen ist also kein Hindernis für die Einbringung Ihrer Immobilie in die Genossenschaft.
Dabei heißt es, wie so oft: Gewusst wie!
Sehr gerne unterstützen wir Sie auf Ihrem Weg zur Einbringung.
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