Ein Thema das unsere Kunden am häufigsten beschäftigt, ist die Unterbringung von Immobilien in der Genossenschaft. Geht das? Und wenn ja: wie?
In dieser Beitragsreihe beleuchten wir das Thema Immobilien und Genossenschaften näher und zeigen Ihnen Möglichkeiten und Stolpersteine auf.
In Teil 3 beschäftigen wir uns mit den Möglichkeiten Immobilien in Genossenschaften einzubringen. Geht das überhaupt? Und wenn ja: Wie?
Eine Einbringung als solche ist problematisch, da der Begriff impliziert, dass die Immobilie einfach anders etikettiert wird, sich sonst jedoch nichts ändert.
Anders als bei einer OHG oder KG ist dies in Deutschland bei einer Genossenschaft nicht ohne weiteres möglich, da die Genossenschaft eine Körperschaft ist und keine Personengesellschaft.
Bedeutet das im Umkehrschluss, dass Immobilien problemlos in eine Personengesellschaft eingebracht werden können?
Ja und nein. In Deutschland ist das Einbringen von Immobilien in Personengesellschaften durchaus möglich, sofern das Verhältnis der Beteiligung an der Immobilie gleich bleibt und es somit keinen Eigentumswechsel gibt.
Wenn man also eine Immobilie in eine OHG oder eine KG einbringt, dann bedeutet dies, das grundsätzlich weder Grunderwerbsteuer noch Ertragsteuern anfallen, da faktisch kein Eigentumswechsel stattfindet.
Bei einer Genossenschaft funktioniert das nicht, da die Immobilie dann der Genossenschaft gehört und das Genossenschaftseigentum den Mitgliedern nicht zugeordnet werden kann.
Wenn Sie 5 Jahre Zeit haben, gibt es eine Möglichkeit mit der Sie Ihre Immobilien legal und steuerfrei zum Eigentum einer Genossenschaft machen können.
Hierzu ist es jedoch zwingend notwendig diese Idee vorab ausführlich mit einem Steuerberater zu besprechen, so wie bei allen steuerlichen Gestaltungen.
Eine OHG oder KG kann nach einer Sperrfrist von 5 Jahren per Formwechsel zu einer Genossenschaft umgewandelt werden.
Befindet sich also eine OHG oder KG mit Immobilien 5 Jahre unverändert in Ihrem Besitz, können Sie diese umwandeln und so die Immobilien in Genossenschaftseigentum ändern.
Kurz gesagt: Ja, aber nicht steuerfrei oder ohne finanziellem Aufwand.
Alles in allem ist es wohl so, dass es bei Bestandsimmobilien immer wieder eine Reihe von Hürden und Steuern gibt, die dazu führen, dass es häufig auch aus strategischen Gründen besser ist die Immobilien außen vor zu lassen und nur neue Immobilien in die Genossenschaft einzukaufen.
Wenn Sie jedoch gerne auch Bestandsimmobilien in einer Genossenschaft hätten, so gibt es Möglichkeiten diese in eine Genossenschaft einzubringen. Wenn Sie noch etwas Zeit haben, sogar vollständig steuerfrei.
Ansonsten sind hier nicht unerhebliche Steuerzahlungen zu erwarten.
Gerne unterstützen wir Sie in diesem Zusammenhang unter Zuhilfenahme unserer kooperierenden Steuerberater.
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