Ein Thema das unsere Kunden am häufigsten beschäftigt, ist die Unterbringung von Immobilien in der Genossenschaft. Geht das? Und wenn ja: wie?
In dieser Beitragsreihe werden wir das Thema Immobilien und Genossenschaften näher beleuchten und Ihnen Möglichkeiten und Stolpersteine aufzeigen.
In Teil 1 geht es um den Kauf von Immobilien durch die Genossenschaft und die daraus entstehenden Vorteile.
Fangen wir einmal vorne an: Das Halten einer Immobilien in einer Genossenschaft hat viele Vorteile.
Lässt man die private Nutzung und den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren einmal beiseite, gibt es keinerlei Nachteile.
Die Genossenschaft hat gegenüber den im Privatvermögen gehaltenen Immobilien den Vorteil, dass sie tatsächlich alle mit der Immobilie zusammenhängenden Kosten zahlen und im Aufwand geltend machen kann.
Eine in einer Genossenschaft liegenden Immobilie gehört der Genossenschaft, nicht den Mitgliedern an sich.
Die Immobilie ist auch nicht in Teilen den Mitgliedern zuzuordnen. Es ist also eine vollkommene Trennung zwischen Immobilie und den Mitgliedern.
Verstirbt ein Mitglied, vererbt es lediglich seine Genossenschaftsanteile und das Geschäftsguthaben an seine Erben. Das Vermögen der Genossenschaft wird hierzu nicht herangezogen. Das wäre auch unlogisch da das Vermögen nicht dem Mitglied zuzurechnen ist.
Die Immobilien sind nicht dem Vermögen der Mitglieder zuzurechnen. Diese können auch nicht alleine darüber verfügen und dadurch sind die Immobilien bei einer Privatinsolvenz oder Schieflage eines Mitglieds auch nicht angreifbar oder pfändbar.
Die Vorteile gelten für kleine und große Genossenschaften gleichermaßen.
Es gibt keine Unterschiede zwischen kleinen und großen Genossenschaften außer der Mitgliederzahl, Prüfung und Veröffentlichungspflichten sowie Regelungen zu Vorständen und Aufsichtsräten
Immobilien können an Mitglieder und Nichtmitglieder als Wohn- oder Gewerbefläche vermietet werden, sofern die Satzung dies erlaubt. Von Teil-, Kurz- und Langzeitmiete bis zu betreutem und seniorengerechten Wohnen ist alles möglich.
Die Miete kann dabei nach Generalversammlungsbeschluss günstiger als üblich sein.
Kosten der Immobilie sind Betriebsaufwand der Genossenschaft.
Übersteigen die Mieteinnahmen die laufenden Kosten, Rückstellungen und Abschreibung für die Immobilie, wird dies mit den üblichen Sätzen besteuert.
Da die Genossenschaft keine Gewinnerzielungsabsicht hat, müssen die Kosten der Immobilie durch das Mitgliedergeschäft gedeckt sein.
Prinzipiell darf eine Genossenschaft durchaus Immobilien kaufen.
Eine Genossenschaft ist eine Körperschaft, sie kann problemlos Eigentümerin von allen Arten an Wertgegenständen oder beweglichen Wirtschaftsgütern und auch Immobilien sein.
Auch nach Gründung, können Immobilien jederzeit in die Genossenschaft hinein gekauft werden.
Dabei gelten dieselben Regeln wie für alle anderen Immobilienkäufer auch. Die Genossenschaft muss Grunderwerbsteuer bezahlen und bei einem Verkauf (auch nach zehn Jahren) den Ertrag versteuern.
Natürlich kann die Genossenschaft auch Immobilien von Mitgliedern erwerben. Dabei müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Ist nicht genügend liquides Kapital in der Genossenschaft vorhanden, so muss diese für den Kauf ein Darlehen aufnehmen. Solch ein Darlehen kann sie auch von einem Mitglied erhalten:
In beiden Fällen darf das Mitgliederdarlehen nur für Gegenstände des Anlagevermögens verwendet werden. Es ist also zweckgebunden.
Zum Thema der Einbringung von Immobilien in Genossenschaften werden wir Ihnen in Teil drei der Beitragsreihe „Die Genossenschaft und ihre Immobilien“ noch weitere interessante Hinweise und Tipps geben. Auch können Ihnen hierzu unsere kooperierenden Steuerberater detailliertere Auskünfte geben.
Wenn Sie Ihre Genossenschaft noch nicht gegründet haben, gibt es die Möglichkeit Immobilien über den Umweg einer Personengesellschaft in eine Genossenschaft einzubringen.
Wenn Sie gerade gründen, können Sie in dem Moment, in dem Sie die Gründungsversammlung durchgeführt haben und die Gründungsunterlagen unterschrieben haben, eine Immobilie in der Genossenschaft kaufen.
Dies ist mit einer Vorgenossenschaft möglich. Hierzu gibt es einen ausführlichen Kommentar von Herrn Professor Dr. Dr. Volker Beuthien zum Genossenschaftsgesetz.
In unserer Gründungspraxis erleben wir es ein bis zweimal im Monat, dass Immobilien direkt nach der formellen Gründung in die Genossenschaft eingekauft werden. Das betrifft vor allem Baugenossenschaften oder Wohnungsbaugenossenschaften.
In diesem Zusammenhang möchten wir darauf hinweisen, dass die von einigen Menschen im Internet publizierten Genossenschaftsmodelle, die versucht haben eine Vermietungsgenossenschaft zu gründen und diese dann von der Steuer befreien zu lassen, nicht nur ein Verstoß gegen das Genossenschaftsgesetz sondern auch seit 2019 bereits durch das Körperschaftssteuergesetz ausgeschlossen sind.
Hier besteht vor allem die Gefahr, dass die nutzenden Mitglieder, die in solchen Konstrukten zu investierenden Mitgliedern gemacht wurden, irgendwann auf die Idee kommen auf den Status eines ordentlichen Mitgliedes zu klagen.
Sollte dem dann ein Gericht folgen, könnte das eine Signalwirkung haben.
Wenn Sie den Text aufmerksam gelesen haben, verstehen Sie welche Vorteile die Haltung von Immobilien in der Genossenschaft wirklich bringt und benötigen derart gefährliche und wohl auch illegale Konzepte nicht.
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Ob wie man Autos in die Genossenschaft bringen und den Mitgliedern zugänglich machen kann, ist immer wieder ein sehr beliebtes Thema bei unseren Kunden.
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